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买家粗心签错合同权益受损打输官司 房屋买卖合同中注明的房屋销售面积与后期测量的实际面积不相符，究竟是哪个环节出了问题？面对突然“变大”的房子，置业者是否应该补交计划外的购房款？房屋实际面积与销售面积不相符合而引起的纠纷在房屋买卖纠纷中一直占有较高的比重。最近，置业者甄小姐给我们打来了诉苦电话：本来购买的是小户型，交楼入住后的测量中突然无端端多出了20多平方米，需要补交近9万元的房款。早知道面积这么大，就不买这套房了。 购买小户型本为单身自住 甄小姐在一家贸易公司上班，来广州将近5年，还没有自己真正的窝。整日“寄人篱下”的日子实在难 过，于是她下了决心一定要结束漂泊的日子为自己购买一套房子，结束“无家可归”的日子。考虑到只是 用于自己单身居住，而且一个人供楼会较为吃力等原因，甄小姐把购房的目标锁定了70平方米以下的小户 型单位。 经过比较，甄小姐看中了白云区某大型小区的一套68平方米的小户型单位，她认为该小区设施齐全交通方 便，而且楼价每平方米4000元，总价不到30万元，是自己可以承受的价位。经过一段时间的仔细考虑，甄 小姐与开发商签订了商品房预售合同，合同中关于购房面积误差的条款注明：乙方(购房方)所购单位的建 筑面积为68平方米(暂测面积)，房屋竣工后，若实测面积与暂测面积有误差，甲乙双方按销售价格多退少 补。甄小姐当时认为，一套小户型的房子面积误差应该大不到哪里去，况且即将结束漂泊的生活让她充满 了期待，她已经顾不得仔细研究合同的条款了。 20多平方米的误差让她傻了眼 由于签订合同时没有仔细查看购房条款，也没有请律师对这份合同进行过查验，甄小姐在等待了半年 自以为可以收楼开始幸福生活的时候，却遇到了令她难以接受的改变：收楼时，开发商方面通知她，她购 买的房子销售时候的面积出现了误差，销售合同中注明暂测面积为68平方米的房子，在竣工后的实际测量 中得出实际面积是90平方米！在甄小姐还没有来得及对房屋是否真的“变大”做出确认的时候，开发商通 知她：如果想要收楼，则必须遵守购房合同中的约定，补交多出面积的房款，共计约9万元。 “购房总价一直在我的计划当中，我认为自己只能够承受不超过30万元的房子，如果当初知道会有这么大的误差，我是绝对不会买这套房子的！我觉得这是发展商在误导我消费！” 感觉受到了开发商愚弄的甄小姐自然没有同意开发商的要求，她希望通过法律的途径来解决问题，于 是她把该小区的开发商告上了法院。 告上法院最终败诉 甄小姐本来是满怀信心，认为可以讨回属于自己的“公道”，但是法院判决结果下来，却让她真正陷 入了尴尬和后悔的境地。法院判决她败诉，要求她按照购房合同上的约定向开发商支付近9万元的购房差 价！原来，按照合同中该条款的实质含义解释，该合同签订之后，甄小姐与开发商已允许所购房屋的暂测 面积与实测面积存在误差，而且无论误差超过或减少多少，均采取多退少补的方法进行结算。也就是说， 由于在签订购房合同时太掉以轻心，甄小姐忽略了保护自己购房后的利益，同意了开发商提出的“多退少 补”的条款，她也就不得不按照合同约定补交多出的20来平方米的房价。“也怪自己当初买房时想得太简 单，没有要求签订额外的协议，以至于现在有苦说不出，这些钱算是买了教训。”甄小姐对自己的遭遇非 常无奈。 面积变大只能自认倒霉？ 甄小姐的情况在房产交易中出现并不是个别现象。一般置业者和开发商签订的购房合同条款中涉及房 屋面积的条款，在合同履行中会出现两种情况：一是实测面积少于合同约定面积，这时买家可向销售方索 要退款；二是实测面积多于合同约定面积，这时无论多出多少平方米，买家都要按实测面积补足多出面积 的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。甄小姐遇到的自然是后一种情况，从目前房地产交易因使 用面积产生纠纷的情况看，这种情况占绝大多数，因为这种操作方式既有利于销售方在售房时以相对较低 的房价款吸引购房者，而过后却可以要求买房人补足多出面积的房款。既然合同中有约定，买房方没有依 据不交这笔款，只能自认倒霉。那么如何才能维护购房者的利益呢？法律专家指出，购房者应该在签订购 房合同时要求修改条款或者签订补充协议来维护自己的利益。 面积误差责任可在合同中约定 针对甄小姐遇到的问题，岳成律师所袁雪律师分析指出：对于商品房这种特殊的商品，是可以允许合 同约定的面积与竣工后的实测面积存在误差的，但是，误差的大小应该注明一定的合理范围，如果误差超 出了约定的范围，就应该是开发商方面违约，没有履行合同。《中华人民共和国经济合同法》第二十六条 规定：“由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同的，当事人一方有权通知另一方解除合同。因变更 或解除经济合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应由责任方负责赔偿”。因此，如果销 售方所交房屋超过双方约定的面积误差范围，购房者有权要求解除合同，并要求得到相应的赔偿。 由此看来，在签订购房合同时，作为购房者应该要求开发商修改该条款内容或另签订补充协议。一般来 说有两种修改方式可以考虑。第一种方式，应该在附带条款上注明：房屋竣工后，合同暂测面积与实测面 积误差在3%以内的(假设按此比例，下同)，不再结算；误差超过3%的，购买方有权解除合同，开发商应赔 偿因此而给购买方造成的损失。而另外一种方法则是在购房条款中约定：房屋竣工后，如合同暂测面积与 实测面积误差在3%以内，双方按销售价格进行结算；误差超过3%的，购买方有权要求解除合同，开发商应 负责赔偿因此而给购买方造成的经济损失。 □链接 建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款； (二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人 已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 北京法院网 范红萍 编辑：南充律师在线
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