南充律师在线

欢迎登陆南充律师在线，南充律师团队将为您提供一流的法律服务。

律师眼中的“赠送”

开发商赠送底层住户若干平方米的花园，实际上是赠送了若干平方米的土地使用权，这显然是侵犯了其他住户的合法权益。这

种赠送在法律上是没有依据的，是一种无效行为。
　

作为一种促销手段，开发商往往以赠送来吸引购房者，赠送的内容也五花八门。本文将房地产市场上出现的开发商的种种“赠送”

行为进行归纳，分为误导型、侵权型、免责型、涉他型、无效型等类型，由律师对其一一进行剖析，并提出相应建议，以飨购房

者。

■侵权型“赠送”

购底层住宅送小花园

分析：经常有开发商这样宣传，购底层住宅，赠送若干平方米的小花园。实际也确实这样“赠送”了，似乎没有什么问题。实际情

况又是怎样呢？

开发商是在获得了土地使用权后进行开发，然后将房屋予以销售。购房者在购买商品住宅时，除了获得该房屋的所有权外，还

同时获得了一定的土地使用权。由于不同主体的房屋互相毗连，全体住户对于土地使用权也是按份共有。土地使用权根据不同的用

地状况，设立独立宗或共用宗。一宗地原则上应包括楼房基础占地、楼基周围直接为楼房服务的土地（楼前甬道、楼后化粪池范围

内用地）、楼房周围的共用土地。每个住户应分摊的土地面积＝住户建筑面积×宗地总土地面积／宗地内建筑面积。

作为底层住户，与其他层住户一样，也只能拥有与其所购房屋面积相应的土地使用权。

建议：底层购房者应意识到其中所存在的法律风险，在决定是否购买和确定价格时，应将小花园的因素排除在外。其他层住户可单

独或通过业主委员会维护自己的合法权益，制止开发商的侵权行为。

■误导型“赠送”

买跃层住宅送南北大平台

分析：很多人之所以购买跃层住宅，就是看上了其中可以头顶蓝天的平台，而开发商的赠送无疑更增加了其诱惑力。我们知道，平

台作为与跃层住宅功能上不可分割的一部分，无论是根据常识，还是依据《商品房销售管理办法》第十二条“商品住宅按套销售，

不得分割拆零销售”的规定，开发商都不可能将其与其他部分分割开来进行销售。而在计算房价时，一般又是以建筑面积为基础。

但根据现行《房产测量规范》等面积计算规则，平台不计算建筑面积。因此，才有了开发商的如此宣传。其中，开发商决不会吃

亏，在确定跃层住宅单价时，早已将平台不计面积这一因素考虑在内，根本不可能有真正的赠送。

建议：对于这种带有欺诈嫌疑的广告，作为购房者，不要被这样的宣传所迷惑。